XStore theme eCommerce WordPress Themes XStore wordpress support forum best wordpress themes WordPress WooCommerce Themes Premium WordPress Themes WooCommerce Themes WordPress Themes wordpress support forum Best WooCommerce Themes XStore WordPress Themes XStore Documentation eCommerce WordPress Themes

İhtiyaç Nedeniyle Konut Tahliye Yargıtay Kararları

  • Mahkemece açılacağı bildirilen büfe için herhangi bir işyeri ruhsat başvurusu yapılmamış olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, işyeri ruhsat başvurusu daha sonra da yapılabileceğinden, bu hususun başlı başına ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı açıktır. Mahkemece yapılacak iş; dava konusu kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı rapor alınarak dinlenen tanık beyanları da değerlendirilmek suretiyle ihtiyaç iddiası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, hukuki olmayan sebebe dayanarak yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

    Davacı, dava konusu kiralananı 02.12.2014 tarihinde kızının büfe ihtiyacı için satın alarak taşınmaza malik olduğunu, 10.12.2014 tarihli ihtarname ile işyeri ihtiyacının ve sözleşmenin süre sonunda yenilenmeyeceği hususunun davalıya bildirildiği halde tahliyeye yanaşmadığını belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

    Davalı, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gibi kiralananın da yapılacak işe uygun olmadığını, davacının başka taşınmazları olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir.

    Mahkemece, ihtiyacın samimi olduğu hususu davacı tarafça ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

    İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

    Somut olayda; Davacı kızının ev hanımı olduğunu, kiralanın kızı tarafından büfe olarak işletileceğini ve tecrübeli olduğunu belirtmiş, dinlenen tanıklar bu iddiayı doğrulamışlardır. Mahkemece açılacağı bildirilen büfe için herhangi bir işyeri ruhsat başvurusu yapılmamış olması gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, işyeri ruhsat başvurusu daha sonra da yapılabileceğinden, bu hususun başlı başına ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı açıktır. Mahkemece yapılacak iş; dava konusu kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı rapor alınarak dinlenen tanık beyanları da değerlendirilmek suretiyle ihtiyaç iddiası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, hukuki olmayan sebebe dayanarak yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Davacı kiracının dava konusu kiralanana taşınırken ve kiralanandan ayrılırken yaptığı taşınma /nakliye masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) ya da faydalı ve zorunlu masraf kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Davacı -Karşı davalı; Taraflar arasında düzenlenen 01.01.2015 tarihli sözleşme ile davalının taşınmazında kiracı olarak bulunduğunu ancak davalının 10 gün geçmeden 09.01.2015 tarihi itibariyle taşınmazın tahliyesini istediğini, davalı kiraya verenin bu baskıları nedeniyle taşınmazı 11.01.2015 tarihinde tahliye ederek anahtarları davalı kiraya verene teslim ettiğini; Taşınmaza ait kombi ve doğalgaz tesisatı ile sözleşmeyi tamamen yenilediğini, bunun için 2.400 TL, su tesisatının hasarlı yerlerinin tamiratı, klozet montajı ve yenileme ile vana, lavabo dolabı, musluk iş ve işçiliğine 500 TL , sıhhi malzemelerine 560 TL, pimapen ve cam işlerine 945 TL, elektrik işlerine 500 TL, boya malzeme ve 3 günlük işçiliğine 1.000 TL, Digitürk kurulumu için yeni eve naklederken 45 TL , tahliye edince yeni evde 45 TL, klima montajına ve ayrılırken demontajına 600 TL, eve taşınırken 1300 TL,evden ayrılırken 1.100 TL taşınma masrafı olmak üzere toplam 9.495 TL masraf yaptığını, klima hariç satın alınan tüm malzeme ve işçiliğin mecurda kaldığını, ayrıca bu olaylar nedeniyle ailesinin manevi huzurunun da zarar gördüğünü belirterek 9.495 TL maddi, 5.000 TL manevi tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı -Karşı davacı, asıl davanın reddini dilemiş, açtığı karşı davada ise kiracı olan davacı-karşı davalı söküp götürmüş olduğundan taşınmaza tekrar kombi almak ve taktırmak için harcadığını belirttiği 1.330 TL miktarında maddi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile 7.268,18 TL’nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; Karşı davanın ise reddine dair verilen hükmün davalı tarafça temyizi üzerine, Dairemizin 16.11.2017 tarih ve 2017/4845 Esas, 2017/16092 Karar sayılı ilamı ile davalının karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarının reddine, asıl davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince ise ; kiracı olan davacı-karşı davalı tarafından kiralanan taşınmaza yönelik yapılan tadilat ya da masrafların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığı saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tahsiline karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığından bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda mahkemece, asıl davanın kısmen kabulü ile maddi tazminata ilişkin 7.268,18 TL’nin davalıdan tahsiline ; Karşı davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davalı-karşı davacının aşağıdaki bendin dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

Davacı kiracının dava konusu kiralanana taşınırken ve kiralanandan ayrılırken yaptığı taşınma /nakliye masraflarının süresinden önce fesih nedeniyle uğranılan zarar (menfi zarar) ya da faydalı ve zorunlu masraf kapsamında değerlendirilmesi ve talep edilmesi mümkün değildir. Buna yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulü doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili yargılama aşamasında sunduğu dilekçesinde, davacının 16/05/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başka bir taşınmazda kiracı olduğunu bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davanın ispatına yönelik tanık delili bildirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananın tahliyesi davasına dair karar, davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı tüzel kişilik, şirket ortağı A. K.’ın konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiş davalı, ihtiyacın davacı şirkete ait olmadığından davanın reddini savunmuştur.

Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesinde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın tahliyesini isteyebileceği hususu düzenlenmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16/11/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davacının 01/04/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, davacının ev sahibinin davacının kiracısı olduğu daireyi boşaltmasını istediğini, davacının kirada bulunduğu taşınmazdaki binanın altında iki aydır ortaya çıkan pis su gider birikintileri, böcek ve sivrisinekler nedeniyle ikamete elverişli olmadığını, enfeksiyon nedeniyle davacının bebeğini kaybettiğini bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının tahliye tehdidinin ispatına yönelik delil bildirilmediğinden ve tahliye tehdidini ispat edemediğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir. Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.11.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yeni malikin açtığı ihtiyaçtan tahliye davasında, iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili yargılama aşamasında sunduğu dilekçesinde, davacının halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, dava konusu taşınmazın eşinin iş yerine daha yakın olduğunu bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davacının iddiasının samimi olmadığını mülkiyetin muvazaalı olarak devredildiğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece davacının iyiniyet kurallarına aykırı davranması ve muvazaalı devir sebebi ile davanın reddine karar verilmiştir.

6098 Sayılı TBK.nun 350. madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar tahliye davası açma hakkının elde edilebilmesi amacıyla satışın muvazaalı yapıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yeni malikin açtığı tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04/07/2001 gün ve 2001/6-577-575 sayılı kararı) Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/10/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, dava dilekçesinde; Müvekkilinin davalının kiracı olduğu taşınmazı 10/01/2013 tarihinde satın aldığını, konut ihtiyacı içinde bulunan aile fertlerine söz konusu taşınmazı tahsis etmek istediğini, taşınmaza ihtiyacı olduğunun davalıya 04/02/2013 tarihli ihtarname ile bildirildiğini, ihtarnamenin 05/02/2013 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen tahliye etmediğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Yargılama sırasında dinlenen davacı tanıkları, davacının kardeşinin eşinden boşandığını, dava konusu taşınmazda davacının kardeşinin oturacağını beyan etmişlerdir. Mahkemece, ihtiyaç iddiasının samimi olduğu ve halen devam ettiği belirtilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır. Yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanun’unun 364/1. maddesinde “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. “denilmektedir.

Somut olayda; Davacı kardeşinin ihtiyacı için kiralanın tahliyesini istemiştir. TBK.nun 351. maddesinde, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler için ihtiyaç sebebiyle dava açılabileceği belirtilmiş, TMK.nun 364. maddesinde ise kardeşlerin nafaka yükümlüsü olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle, TMK.nu hükümleri gereğince bakmakla yükümlü olunan kardeşin ihtiyacı için dava açılabileceği kabul edilmelidir. Ancak, Mahkemece davacının kardeşi ihtiyaçlının, adına kayıtlı taşınmaz bulunup bulunmadığı davacının yardımına ve kiralanana ihtiyacı olup olmadığı üzerinde durulup gerekli araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin sahibi bulunduğu şirkete gelen malların şirket içindeki iş hacmi nedeniyle işyerinin yetersiz kalması sebebiyle başka bir deponun kiralanması zorunluluğunun doğduğunu, dava konusu taşınmaza müvekkilinin ihtiyaç duyduğunu ileri sürerek, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin 01/09/2013-01/09/2014 tarihleri arasında bir yıllık kira bedeli olan 2.505,00 TL’sini davacının sahibi olduğu P. T.Ltd. Şti hesabına 06/09/2013 tarihinde gönderdiğini, davacının kira parasını kabul ettiğini, bu durumda davacının bu dönem için tahliye davası açma hakkının kanunen olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, ayrıca davacının bizzat kendisinin bu gayrimenkule ihtiyacı olmadığını ileri sürerek davanın reddi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece, toplanan delillere göre davacının dava konusu depoya ihtiyacı olduğu, ihtiyaç iddiasının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

TBK’nun 350.madde kapsamına göre; bir kişi kendisi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye isteyebilir. Gerçek kişilerin kendi mülklerini şirket ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirebilmeleri mümkün değildir. Tüzel kişiler ancak kendilerine ait kiralananı kendi ihtiyaçları için tahliye ettirebilirler.

Olayımızda davacı vekili dilekçesinde açıkça müvekkilinin sahibi bulunduğu şirkete gelen malların şirket içindeki iş hacmi nedeniyle işyeri yetersiz kaldığından, iş bu dükkanın müvekkilinin ortağı olduğu işyerinin depo ihtiyacı için kullanılacağını bildirmiştir. Bu durumda ihtiyaçlının gerçekte davacı A.. M..’ın ortağı ve şirket yetkilisi olduğu P.Tarım Ltd. Şti. olduğu, bu şirketin depo ihtiyacı için dava açıldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda tahliye sebebi olarak gösterilen ihtiyacın, gerçekte davacıya ait olmayıp, davacının ortağı olduğu şirkete ait olduğu belirlendiğinden ve gerçek kişinin şirket ihtiyacı nedeniyle dava açması mümkün olmadığından davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05/10/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Özet: İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davacı vekili, taraflar arasında 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalıların bu sözleşmeye dayalı olarak davacıya ait konutta kiracı olduklarını ancak müvekkilinin ağır rahatsızlıkları nedeniyle hastaneye bağımlı yaşadığını ve evinin bulunduğu Beylikdüzü adresinden tedavi gördüğü hastanelere ulaşımın zor olduğunu bu nedenle kiralanan taşınmaza ihtiyacı olduğunu belirterek davalıların taşınmazdan tahliyelerine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zaruri ve samimi ihtiyaç nedeniyle davanın kabulü ile tahliyeye karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/10/2011 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren, 30/12/2013 tarihinde keşide ettiği, 31/12/2013 tarihinde muhataplarınca tebliğ olunan ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirerek 29/04/2014 tarihinde işbu davayı açmıştır. Ne var ki davaya dayanak teşkil eden ihtar, sözleşmenin 01/10/2013 tarihinde aynı koşullarla bir yıl yenilenmesinden sonra gönderildiğinden ancak 01/10/2014-01/10/2015 kira dönemine ilişkin hüküm ifade etmektedir Açıklanan bu olgu karşısında erken açılmakla süresinde olmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

Özet: Kira tespit davaları BK 345 gereğince yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı halde, ihtiyaçtan tahliye davaları sözleşmenin bitim tarihinde açılır. Sözleşme bitmeden otuz gün önce açılan ihtiyaçtan tahliye davasında Mahkemenin BK 350 gereğince süre yönünden davanın reddine karar vermesi gerekir.

Dava, mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalı arasında düzenlenen 01.07.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinin varlığı, taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Ancak, yazılı kira sözleşmesinde sözleşme süresinin ne olduğu belirtilmemiş ise de mahkeme gerekçesinde yazılı sözleşmenin bir yıl süreli olduğu kabul edilmiştir. Bu durumda mahkemenin kabulü olan bir yıllık süreye, davacı tarafça hüküm gerekçesi temyiz edilmeyerek, davalı tarafça da bir yıllık süreye yönelik açıkça temyize gelinmediğinden, davaya dayanak yazılı sözleşmenin 01.07.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğunun kabulü gerekir.

6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Olayımıza gelince; Davaya dayanak yazılı kira sözleşmesi 01/07/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğuna göre, taraflar arasındaki sözleşme yıldan yıla yenilenerek, davanın açıldığı 23/06/2015 tarihine nazaran 01/07/2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Bu durumda dönem bitmeden 23/06/2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir.

Davacı tarafça keşide edilen 28.05.2015 tarihli tahliye iradesini bildirir ihtarname var ise de, bu ihtar 01.07.2015-01.07.2016 kira dönemi için süre koruyucu niteliğindedir. Bu durumda mahkemece davanın sözleşme süre bitimini beklenmeden açılması sebebiyle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Uyuşmazlık işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilin davalının kiracı olarak bulunduğu işyerini, 16.01.2013 tarihinde satın aldığını ve müvekkilinin muhasebecilik işini kiracı olarak bulunduğu taşınmazda yürüttüğünü, davalıya satın alma ve ihtiyacını bildiren 25.01.2013 keşide tarihli ihtar gönderdiğini belirterek kiralananın işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Mahkemece yerinde yapılan keşifte bilirkişiler kiralanan ile ilgili değerlendirmeler yapmış, keşif zaptına göre davacının kirada iş yaptığımuhasebe bürosuna da gidildiği halde raporlarında kirada faaliyet gösterilen bu yer ile kiralananda üstünlük vasfı yönünden bir değerlendirmede bulunmamışlardır. Bu nedenle yukarıda yazılı ilke kararında açıklandığı şekilde bilirkişilerden ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

TBK’nun 310. maddesi gereğince kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer.

Davacı, davalının halen kiracı olarak kullandığı dava konusu taşınmazları, kiraya veren … ‘dan 08.12.2014 tarihinde satın aldığını, davalı şirkete … Noterliğinin 29.12.2014 tarihli ve 18297 yevmiye nolu ihtarnamesini göndererek yeni malik olduğunu ve taşınmazdaki dükkanları işyeri olarak kullanacağını bu nedenle de eski malik ile davalı şirket arasında yapılan kira akdinin yenilenmeyeceğini bildirdiğini ancak davalı tarafından tahliye edilmediğini ileri sürerek, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; davacının talebinin haksız ve yersiz olduğunu, davacının başkaca taşınmazlarının bulunduğunu, bu taşınmazlara ihtiyacının olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hüküm; davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 11.10.2017 gün, 2017/5469 Esas ve 2017/13735 Karar sayılı ilamı ile; ” Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.05.2010 başlangıç tarihli ve altı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada bulunan tapu kaydından taşınmazın kiraya verenden satın alındığı ve davacının 1/5 paylı malik olduğu, iktisap ve ihtiyaç iddiasına binaen davalıya gönderilen ihtarnamenin ise davacı paylı malik tarafından kendi adına gönderildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu tarafından ihtar gönderilmediğinden mülkiyete dayalı olarak açılan dava yerinde değildir.

Ne var ki; TBK’nun 310. maddesi gereğince kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Bu durumda; önceki kiraya veren ile davalı kiracı arasında yapılan sözleşmenin 01.05.2010 tarihli ve altı ay süreli olduğu, altı aylık sürenin bitiminden itibaren sözleşmenin 01.11.2011 tarihinden itibaren yıldan yıla yenilendiği, sözleşme gereğince açılan davada davalıya gönderilen ve 31.12.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye göre de davanın 01.11.2015 tarihinden sonraki dönem sonuna kadar açılması gerekeceği, bu nedenle de 10.06.2015 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kiralananın tahliyesine kararı verilmesi doğru görülmediği ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma ilamına karşı davacı vekili, süresi içinde kararın düzeltilmesini istemiştir.

Yeniden yapılan inceleme sonucunda; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Somut olayda davacı taşınmazı 08.12.2014 tarihinde edinmiş, 31.12.2014 tarihinde davalıya ihtar tebliğ etmiş ve davayı da satın alma tarihinden altı ay sonra 10.06.2015 tarihinde açmış olmakla davanın sürede olduğu, öte yandan davaya konu taşınmaz tapuda tarla vasfıyla kayıtlı olsa da, mahkemece yapılan keşif sonucu taşınmazda binalar olduğu, davaya konu dükkanların fiilen yeni malik davacı tarafından kullanıldığı, taşınmazda paydaşlar arası fiili taksim bulunduğu, bu durumda davacının tahliye davası açması için pay ve paydaş çoğunluğu aranmayacağı ve tek başına tahliye davası açabileceği bu defaki incelemeden anlaşılmıştır.

Ancak ne var ki; davacı dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazlara kendisinin ve çocuklarının işyeri olarak ihtiyacı olduğunu ileri sürmüş ise de; cevaba cevap dilekçesinde; oğullarının ve eşinin … Kuyumculuk …Ltd. Şti’ de hissedar olduğunu, şirketin kiralananın üstünde bulunan oteli işlettiğini, kiralanan dükkanların otelin ihtiyacı için kullanılacağını beyan etmiştir. Davacı dava konusu kiralanan dükkanları, eşinin ve çocuklarının ortağı olduğu şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istemektedir.

Nitekim bu husus mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerektiğinden, davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairece verilen önceki bozma ilamının kaldırılarak mahkeme hükmünün açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

Davacı, dava konusu kiralananı 31.03.2015 tarihinde satın aldığını, önceki malik ile davalı arasında 01.06.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, 29.04.2015 tarihli ihtarname ile kendi işyeri ihtiyacı için kullanacağını ve aylık kira bedelinin 2.000.-TL olarak bildirdiği hesap numarasına ödenmesi hususunu ihtar ettiği halde ve sekiz aydır kira bedellerini ödemediğini ve kiralananı da tahliye etmediğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine ve 16.000.-TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın süresinde açılmadığını, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını ve talep edilen aylık kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın ihtar sürelerine uyulmadan açıldığı gerekçesiyle usulden reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacının tahliye hükmüne yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında imzalanan ve taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01.06.2014 başlangıç tarihli ve oniki ay sürelidir. Davacı dava dilekçesi ile ihtiyaç nedeni ile tahliye talebinde bulunmuş olup, 29.04.2015 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını ve tahliye istemini davalıya bildirmiştir. Bu itibarla ; işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 05.05.2015 tarihinde tebliği ile 01/06/2015-01/06/2016 tarihleri arasında ihtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açma süresi korunmuş olup, davacı tarafından 06.11.2015 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık konusu olmayan kira sözleşmesi 01.07.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl sürelidir.6098 sayılı TBK’nun 347/1.md.si gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkca sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.Bu durumda 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 1 yıl olan süresinin bitimi ile sözleşme 1’er yıllık sürelerle yenilenerek davanın açıldığı tarihe nazaran 01.07.2014 tarihinde sona ermiştir.Bu durumda 18.07.2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğu halde yanılgıya düşülerek davanın süreden reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Özet: İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01/11/2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl sürelidir. Kiracı kira sözleşmesinin 2 yıl olan süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzayarak 01.11.2014 tarihine kadar devam etmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353.maddesi uyarınca kiraya veren bu tarihten önce 09.10.2014 keşide, 15.10.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.11.2015 tarihine kadar dava açma süresini koruduğundan 25.12.2014 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

  • Özet: İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz.

     

    1. Taraflar arasındaki “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
    2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
    3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
    4. YARGILAMA SÜRECİ

    Davacı İstemi:

    1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 24.08.2012 tarihli ve aylık 1.500TL kira bedelli bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü müvekkilinin banka hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığını, davalının 2012 yılının (doğrusu 2013 yılı) Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödemediğini ve kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiğini, Haziran ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 10 Temmuz 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ve Temmuz ayına ait kira bedelinin ödenmemesi üzerine 02 Ağustos 2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise ancak kira sözleşmesinin bittiği tarihten sonra 26.08.2013 tarihinde ödediğini, davalının kiralanan taşınmazı hâlen kullandığını ileri sürerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi gereğince kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

    Davalı Cevabı:

    1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının ihtara konu ettiği kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, davacının dayandığı TBK’nın 352/2. maddesinin aynı Kanun’un 315. maddesi ile birlikte değerlendirilmesinin gerektiğini, kiracının kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresi içerisinde yatırması hâlinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, TBK’nın 352. maddesine göre verilen ihtarlar neticesinde kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermeyeceğini, davacı tarafın müvekkilinden kaynaklanan herhangi bir zararı bulunmadığı gibi dava açılmasında hukukî yararın da bulunmadığını, Konya 3. Noterliğinin 09.07.2013 tarihli ve 13454 yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıklandığı üzere davacının, müvekkilinin Selçuklu Belediyesinden alacağı ruhsat başvurusunun olumsuz sonuçlanması için verdiği dilekçe nedeniyle müvekkiline ruhsat verilmediğini, müvekkilinin kiralananda mesleki faaliyetini yapmasının davacı tarafından engellendiğini, müvekkilinin işyerini çalıştıramadığından yapmış olduğu masraflar ile davacıya aksatmadan ödediği kiralar nedeniyle mağdur olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

    Mahkeme Kararı:

    1. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 24.12.2013 tarihli ve 2013/1166 E., 2013/1548 K. sayılı kararı ile; tarafların iddialarının ve ibraz ettikleri delillerin değerlendirildiği, bir kira dönemi içerisinde davalı tarafın iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.

    Özel Daire Bozma Kararı:

    1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
    2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2014 tarihli ve 2014/2484 E., 2014/2629 K. sayılı kararı ile; “…Dava, iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

    6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2. maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

    Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 24.3.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kiralanan davalı tarafından S.P.A. Terapi Güzellik Şifa Merkezi olarak işyeri amaçlı kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 3. maddesinde kira ödemelerinden herhangi bir zamanında ödenmediği takdirde o yıla ait kalan kira paralarının tamamının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin buna göre yapılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

    Direnme Kararı:

    1. Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2015 tarihli ve 2015/134 E., 2015/306 K. sayılı kararı ile; Özel Daire, davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiş ise de, davalı tarafın dava dilekçesinin tebliğ edilmesinden itibaren yargılama aşamasında kendisinin tacir olduğu yönünde herhangi bir iddia ve savunmada bulunmadığı, kira sözleşmesindeki iki haklı ihtarın kendisi açısından geçerli olmadığı yönünde bir itirazının da bulunmadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre hukuk mahkemesinin ceza yargılamasında olduğu gibi re’sen araştırma yükümlülüğünün bulunmadığı, ayrıca davalının tacir olup olmadığını araştırmayı gerektirecek kanuni bir zorunluluğun da olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

    Direnme Kararının Temyizi:

    1. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
    2. UYUŞMAZLIK
    3. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda mahkemece, davalı kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasının gerekip gerekmediği buradan varılacak sonuca göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

    III. GEREKÇE

    1. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
    2. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
    3. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
    4. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. TBK’nın 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
    5. Bu aşamada “iki haklı ihtar nedeniyle tahliye” davaları hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
    6. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddesinin 1. fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekte iken TBK’nın 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olma” kavramına yer verilmiştir.
    7. Daha önce de belirtildiği gibi kira sözleşmesinde kiracının esas edimi kiralananın kullanımı karşılığında ödemeyi üstlendiği kira bedelidir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Ödeme günü geçmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya verene TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarında bulunarak verilecek sürede ödeme yapılmadığı takdirde sözleşmeyi fesih yetkisi tanınmıştır. Kiracının bu temerrüt ihtarıyla verilen sürede ödemeyi yapması hâlinde, TBK’nın 315. maddesi gereğince kiraya verenin kira sözleşmesini fesih yetkisi yoksa da kanun koyucu, TBK’nın 352/2. maddesindeki düzenleme ile kiracının kira bedelini her defasında temerrüt ihtarıyla ödemesi durumuna karşı kiraya vereni koruyarak bu “ihtar ile ödeme” nin suistimal edilmesini önlemek istemiştir. Genel itibariyle her iki düzenlemenin (TBK m. 315 ve m. 352/2) kiracının sözleşmeyle ödemeyi üstlendiği kira parasını ödememe ya da (ihtarın tebliğinden sonra olmak üzere) geç ödeme sebebine dayandığını söyleyebiliriz.
    8. İhtarın kira bedelinin belirli bir ifa zamanında ödenmemesi nedeniyle gönderilmiş olmasıyla kiraya verenin haklı sayılması gerekir. İki haklı ihtarın aynı kira süresi içinde yapılması bir ön şart olarak sayılmaktadır. Aynı kira süresinden anlaşılması gereken ise, kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli olduğunda taraflarca kararlaştırılmış olan bu süre, kira sözleşmesi bir yıl ise bu ilk bir yıl ve TBK’nın 347/1. maddesi uyarınca birer yıl yenilemelerde uzayan birer yıllarda, bir yıldan daha uzun süreli kiralarda ise kiranın başlangıç tarihine göre hesaplanabilecek olan birer kira yılı veya bir kira yılını aşan sürenin anlaşılması gerekir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1304-1305).
    9. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).
    10. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 24.08.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Kira sözleşmesi ile taşınmazın aylık kira bedelinin davalı tarafından her ayın yirmibeşinci günü davacı kiraya verenin banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır. Davalının 2013 yılının Haziran ve Temmuz ayları kira bedellerini ödememesi üzerine, davacı tarafından Haziran ayına ait kira bedeli için 10.07.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 12916 yevmiye numaralı ihtarname, Temmuz ayına ait kira bedeli için ise 02.08.2013 tarihinde Konya 6. Noterliğinin 14147 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilmiştir. Davalının, Haziran ayının kira bedelini 14.08.2013 tarihinde, Temmuz ayının kira bedelini ise 26.08.2013 tarihinde ödediği anlaşılmaktadır. Bu durumda kiracının, kira bedellerini sözleşmede kararlaştırılan sürede ödemediği, kendisine iki haklı ihtar keşide edilmesine sebebiyet verdiği ve keşide edilen ihtarların yukarıda belirtilen şartları taşıdığı sonucuna varılmış olup, mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, yerindedir.
    11. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre davanın esasına yönelik diğer temyiz itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
    12. KARAR :

    Açıklanan nedenlerle;

    Direnme uygun olup davalı vekilinin sair yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

    Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,

    6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

  • Özet: Tahliye taahhütnamesinde “Belirtilen günde kiralananı tahliye etmediği durumunda bundan doğacak hukuki sorumluluklara katlanmayı” beyan eden kiracı, geç tahliye etmesi durumunda kiralayanın yoksun kaldığı kira gelirinden sorumludur.     

    1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
    2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
    3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
    4. YARGILAMA SÜRECİ

    Davacı İstemi:

    1. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı şirketin, müvekkili şirkete ait olan Hürriyet Mah. 1697 Sok. No:72 adresinde bulunan okul binasının sadece zemin katını (diğer katları başka bir kiracıya vermemek kaydıyla) 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10.09.2011 tarihinde tanzim edilen kira sözleşmesi ile 10 aylığına, yani eğitim dönemi sonuna kadar ana sınıfı olarak aylık 4.000TL+KDV olmak üzere kiraladığını, davalı şirketin 10.10.2011 tarihinde, kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair “tahliye taahhütnamesi” imzalayarak müvekkili şirkete verdiğini, taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlattıklarını, davalının icra takibine itirazı üzerine itirazın kaldırılması ve tahliye davası açtıklarını, yargılama neticesinde davalının taşınmazdan tahliyesine karar verildiğini, davalının bu kararı temyiz ettiğini, davalı kiracıya Ödemiş 1. Noterliğinin 29.05.2012 tarihli ve 4575 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek “Kira konusu taşınmazı tahliye taahhütnamesinde belirttiği tarihte tahliye etmesi, tahliye taahhütnamesine güvenilerek taşınmazın aylık 13.000TL ve KDV’si olmak üzere 8 yıllığına başka birine kiraya verildiği, bu nedenle 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için hazırlıklara başlaması, aksi takdirde ortaya çıkan zararlardan ve aradaki kira farkından sorumlu olacağı”nın açıkça belirtildiğini, taşınmazın tahliye edileceğinin belirtildiği 30.06.2012 tarihinde kira sözleşmesinin sona erdiğini, davalının kiralananı zamanında boşaltıp müvekkiline teslim etmediğini ve müvekkilinin büyük zararına sebebiyet verdiğini, dava konusu taşınmazın ancak 13.02.2013 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, müvekkilinin, davalı kiracının tahliye taahhütnamesine güvenerek taşınmazı zemin ve iki katı ile birlikte 08.12.2011 düzenleme tarihli ve 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 13.000TL+KDV ile başka birine kiraya verdiğini, davalının zamanında tahliye etmemesi nedeniyle taşınmazın yeni kiracıya teslim edilemediğini, yeni kiracı ile yapılan sözleşmenin 11. maddesi gereğince 156.000TL+KDV olmak üzere bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayıldığını ve ikinci yıl için kira bedeline en az %10 uygulanacak olan kira bedeli artışının yapılmadığını, bu nedenle bir yıllık kira ve kira artış bedeli gelirinden yoksun kaldığını, davalının tahliye taahhütnamesinde “…belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunarak ortaya çıkacak zararları da karşılayacağını belirttiğini, davalının ödediği kira bedelleri düşüldükten sonra müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığı zararının 138.894TL olduğunu ileri sürerek yoksun kalınan kâr olarak ortaya çıkan 138.894TL tazminat alacağının 30.06.2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

    Davalı Cevabı:

    1. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kiracı olarak bulunduğu taşınmazın tüm kira bedellerini yasal artışları ile birlikte tahliye ettiği tarihe kadar ödediğini, davacının kira alacağı olmadığı gibi taşınmazın geç tahliye edilmesi nedeniyle herhangi bir kira kaybının söz konusu olmadığını, kira sözleşmesinde, “taraflar kira sözleşmesinin feshi konusunda sözleşmenin bitim tarihinden bir ay evvel yazılı ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir” hükmünün yer aldığını, davacı şirketin sözleşmenin bitiminden evvel ihtarda bulunduğunu ancak bir aylık süreye riayet etmediğini, sözleşmenin 23. maddesinde kiraya konu taşınmaz bölümünün anaokulu olarak kullanılan zemin kat olduğunun açıkça belirtildiğini ve kira süresi içerisinde kiraya verenin diğer katları kiraya veremeyeceğinin kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin 01.06.2012 (doğrusu 01.07.2012) tarihinden sonra zemin kat dışındaki bölümler üzerinde hiçbir hakkının kalmadığını, davacı tarafın isteseydi bu bölümleri rahatlıkla tasarruf edebileceğini, zemin kat dışındaki katların tasarrufu davacıda olmasına rağmen zemin katın tahliye edilmemesi nedeniyle kötü niyetle tüm binanın kira bedelinin müvekkilinden tahsil edilmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine açıkça aykırı olduğunu, kira sözleşmesinde ve tahliye taahhütnamesinde herhangi bir cezai şart kararlaştırılmadığını, kabul etmemek kaydıyla bir an için bir cezai şartın varlığı kabul edilse dahi, sözleşmeye konu taşınmazın 13.02.2013 tarihinde herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürülmeden teslim alındığını, bu nedenle müvekkili şirket aleyhine tazminat davası açılamayacağını, davacı şirketin tahliyeyi beklemeden üçüncü bir kişi ile kira sözleşmesi yapmış olmasının müvekkilini bağlamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

    Mahkeme Kararı:

    1. Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2013 tarihli ve 2013/421 E., 2013/1798 K. sayılı kararı ile; davalı şirketin taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması nedeniyle davacının yeni kiracısı ile olan kira akdi dolayısıyla belli miktar kazançtan mahrum kaldığı, 16.12.2013 tarihli bilirkişi raporunda talep edilebilecek miktarın 138.850,85TL olduğunun bildirildiği, rapordaki adi hesap hatasının re’sen düzeltilmek suretiyle talep edilebilecek miktarın 139.020,34TL olduğu, bunun haricinde bilirkişi bir takım hukukî mütalaalarda bulunmuş ise de 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) ilgili hükümleri gereğince bilirkişinin bu beyanlarına itibar edilmediği gerekçesiyle davanın taraflarının tacir olması ve davacının talebinin aşılamayacağı dikkate alınarak 138.894TL’nin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tazminine karar verilmiştir.

    Özel Daire Bozma Kararı:

    1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
    2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 03.06.2014 tarihli ve 2014/2794 E., 2014/7241 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

    2-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.09.2011 başlangıç 30.06.2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davacıya ait okul binasının zemin katı anaokulu olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Kira sözleşmesinin 23.maddesinde; kiraya verenin sözleşmeye dahil olmayan diğer katları her ne amaçla olursa olsun başkasına kiraya veremeyeceği, bu katların kapalı tutulacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı 10.01.2011 tarihinde imzaladığı tahliye taahhütnamesinde; kiralananı en geç sözleşme sonu olan 30.06.2012 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiş ve aksi durumda doğacak zararlardan sorumlu olacağını kabul etmiştir. Davacı ise okul binasının tamamını 08.12.2011 tanzim 01.07.2012 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli sözleşme ile üçüncü kişiye kiraya vermiştir. Yeni kiracı ile yapılan sözleşmede zemin katın 01.08.2012 tarihine kadar tahliyesinin sağlanacağı, aksi durumda sözleşmenin ilk yıla ait kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davalı kiralananı açılan tahliye davası sonucunda 13.02.2013 tarihinde tahliye etmiş, bu nedenle kiralanan yeni kiracıya geç teslim edilmiştir. Davacı, kiralananın taahhüt edilen tarihte tahliye edilmemesi nedeniyle ilk yılın kira parasından yoksun kaldığını ve ikinci yıl kirasının ise artışsız ödeneceğini belirterek tazminat isteminde bulunmuştur. Mahkemece; tahliye tarihine kadar olan süreçte davalının ödediği kira paraları mahsup edilmek suretiyle davacının isteminin kabulüne karar verilmiştir.

    Kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı üçüncü kişi ile imzaladığı sözleşmede kiralananın en geç 01.08.2012 tarihinde yeni kiracının kullanımına bırakmayı taahhüt etmiş aksi durumda bir yıllık kira parası yanında ikinci yıla ilişkin kira parasına artış uygulanmayacağını kabul etmiştir. Davacının üçüncü kişiye yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin sebebi davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Kiralananın geç tahliyesi nedeniyle oluşan zarardan ilke olarak davalı sorumludur. Ancak, tazminat miktarı objektif kıstaslara göre belirlenmelidir. Tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik Sübjektif taahhütlerinin nazara alınması doğru olmaz. Somut olaya bu çerçeveden bakıldığında davacının üçüncü kişi ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu yönde hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.

    Direnme Kararı:

    1. Ödemiş Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.09.2014 tarihli ve 2014/1066 E., 2014/1329 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçenin yanında davacının üçüncü kişiye yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin sebebinin davalının kiralananı geç tahliye etmesi olduğu, davacının, dava dışı üçüncü kişiyle yaptığı sözleşme uyarınca elde edeceği kazançtan mahrum kalmış olması nedeniyle zarara uğradığı, tacir olan davalı basiretli bir iş adamı gibi davranmış olsaydı davacının bozulan kararla hüküm altına alınan miktar kadar zararının oluşmayacağı, kiralanan taşınmazın okul binası olarak kiraya verilmiş olması dolayısıyla eğitim dönemlerinde kiraya verilebileceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

    Direnme Kararının Temyizi:

    1. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
    2. UYUŞMAZLIK
    3. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesinin gerekip gerekmediği, buradan varılacak sonuca göre tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

    III. GEREKÇE

    1. Borçlar hukukuna egemen olan nispilik ilkesi gereğince, borç ilişkisi sadece ilişkinin tarafları arasında hüküm ve sonuç doğurduğundan, üçüncü kişiler söz konusu ilişkiye yabancı kabul edilirler. Bu nedenle, hiç kimse tarafı olmadığı bir borç ilişkisinden alacak hakkı kazanamaz ve tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Alacak hakkının sahibi borç ilişkisine taraf olarak alacaklı sıfatına sahip olan kişidir. Talep, dava ve cebri icraya başvurma hakları da sadece ona aittir. Borcun yükümlüsü de borçlu taraftır. Kural böyle olmakla birlikte bazı istisnai durumlarda borç ilişkisinin üçüncü kişiler bakımından da etkili olması mümkündür.
    2. Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelindiğinde; taraflar arasında 10.09.2011 tarihinde tanzim edilen 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10 ay süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre dava konusu taşınmaz 10 aylığına, yani eğitim dönemi sonuna kadar ana sınıfı olarak kullanılmak üzere aylık 4.000,00TL+KDV bedelle davalıya kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 9. maddesinde kira müddeti bittiği hâlde kiralananın boşaltılmadığı takdirde kiracının mal sahibinin bundan doğacak zarar ve ziyanını tazmin edeceği, “Hususi Şartlar” bölümünün 23. maddesinde ise; kiraya verenin sözleşmeye dahil olmayan diğer katları her ne amaçla olursa olsun başkasına kiraya veremeyeceği, bu katların kapalı tutulacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra davalı şirket, 10.10.2011 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmuştur. Davalı tahliye taahhütnamesinde “…Belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunmuştur. Davacı tarafından davalı kiracıya Ödemiş 1. Noterliğinin 29.05.2012 tarihli ve 4575 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek kiralanan taşınmazı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye etmesi, tahliye taahhütnamesine güvenilerek taşınmazın aylık 13.000,00TL+KDV bedelli olmak üzere 8 yıllığına başka birine kiraya verildiği belirtilerek 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için hazırlıklara başlaması, aksi takdirde ortaya çıkan zararlardan ve aradaki kira farkından sorumlu olacağı bildirilmiştir. Taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılmış, davalının icra takibine itirazı üzerine itirazın kaldırılması ve tahliye davasında davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmaz 13.02.2013 tarihinde davacı şirkete teslim edilmiştir.
    3. Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kiracının tahliye taahhütnamesine güvenerek taşınmazı zemin ve iki katı ile birlikte 08.12.2011 düzenleme tarihli ve 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 13.000TL+KDV ile başka birine kiraya verdiğini, davalının kiralananı zamanında boşaltıp müvekkiline teslim etmediğini, davalının zamanında tahliye etmemesi nedeniyle taşınmazın yeni kiracıya teslim edilemediğini, yeni kiracı ile yapılan sözleşmenin 11. maddesi gereğince 156.000TL+KDV olmak üzere bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayıldığını ve ikinci yıl için kira bedeline en az %10 uygulanacak olan kira bedeli artışının yapılmadığını, bir yıllık kira ve kira artış bedeli gelirinden yoksun kaldığını, bu nedenle müvekkilinin büyük zararına sebebiyet verildiğini, davalının ödediği kira bedelleri düşüldükten sonra müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığı zararının 138.894TL olduğunu ileri sürerek bu bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, yeni kiracıdan alınması kararlaştırılan bir yıllık kira bedelinden ve kira artış bedeli gelirinden davalının tahliye tarihine kadar ödediği kira bedeli mahsup edilmek suretiyle davacının isteminin kabulüne karar verilmiştir.
    4. Yukarıda da belirtildiği üzere kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı, üçüncü kişi ile imzaladığı kira sözleşmesinin 11. maddesine göre taşınmazın en geç 01.08.2012 tarihinde tahliyesini sağlayacağını taahhüt etmiş, tahliye gerçekleşmediği takdirde sözleşmenin ilk yılına ait kira bedelinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep edilmeyeceği, yapılmış olan ödemelerin bir sonraki yıl kirasından mahsup edileceği ve bu hâlde ikinci yıl için artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir.
    5. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kiralanan taşınmazın okul niteliğinde olduğu, bu nedenle her zaman kiraya verilemeyeceği, bu durumda mahkemece, kiralananın ne kadar süre ile kiraya verilebileceği bir başka anlatımla makul süre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ile, mahkemece kiralananda keşif yapılarak tahliye taahhüdü tarihi ile tahliye tarihi arasında hangi bedel ile kiraya verileceğinin belirlenerek buna göre tazminata hükmedilmesi gerektiği, direnme kararının ilave gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
    6. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
    7. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
    8. SONUÇ

    Açıklanan nedenlerle;

    Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,

    İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.11.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

  • Özet: arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tesbit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.

    KARAR : Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.

    Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor geçersizdir. Şöyle ki;

    1- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46. maddesinin son fıkrası ( ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı )hükmünü koymuştur. Böyle olunca ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının g bendi göz önünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre, aynı maddenin h bendi gereğince de yapılara kamulaştırma tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payının düşülmesi, ayrıca i bendi hükmü uyarınca bedelin tesbitinde etkili olacak değer ob£ektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tesbit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulmak gerekir.

    Bilirkişi kurulunca böyle bir inceleme yapılmadığı gibi zemin yönünden de Kamulaştırma Kanununun 11/1-g maddesi uyarınca emsal mukayesesi yapılmadan genel deyimlerle diğer biçildiği gözetilerek, taraflara yeniden emsal bildirmeleri için imkan tanınıp, gerektiğinde resen emsal de celpedildikten sonra, Yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılarak açıklanan yönde rapor alındıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerektiği düşünülmeden, geçersiz rapora göre hüküm kurulması,

    2- 5018 sayılı Yasa uyarınca davacı idare genel bütçeye dahil edildiği halde harçtan muafiyetine dair karar verilmemesi, Doğru görülmemiştir.

  • Özet: Belediye imar planı sınırları dahilinde olup, imar planında yapı yasağı koruma alanı (taşkın alanı) olarak ayrılan taşınmaz arsadır. Bilirkişi kurulu taşınmazı arazi olarak nitelendirerek gelir metoduna göre değerlendirmiştir. Arsa niteliğindeki taşınmaza arazi olarak değer biçen raporun geçersizdir.

    KARAR: Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 30. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tesbiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.

    Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.

    Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor geçersizdir. Şöyle ki;

    1- Dava konusu taşınmaz, Kemah Belediye Başkanlığı’nın 05.12.2006 tarihli yazısına göre Belediye imar planı sınırları dahilinde olup, imar planında yapı yasağı koruma alanı (taşkın alanı) olarak ayrılmıştır. Bu niteliğine göre taşınmaz arsadır. Bilirkişi kurulu taşınmazı arazi olarak nitelendirerek gelir metoduna göre değerlendirmiştir. Arsa niteliğindeki taşınmaza arazi olarak değer biçen raporun geçersiz olduğu gözetilerek, taraflara emsal bildirmeleri için mehil verilip, bildirilen emsallerin tapu kayıtları teyitleri getirtilip, gerektiğinde resen emsallerde celp edildikten sonra oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılıp, taşınmaza değer tesbit edilmeden geçersiz rapora göre hüküm kurulması, 2- 5018 sayılı Yasanın 45. maddesi uyarınca bedeline hükmedilen taşınmazın Hazine adına tapuya tesciline karar verilmesi gerekirken idare adına tesciline karar verilmesi, doğru görülmemiştir.

Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararları

  • Tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu.

    MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

    SAYISI : 2021/2173 E., 2022/2275 K.

    KARAR: Davanın kabulü

    İLK DERECE MAHKEMESİ : … 12. Sulh Hukuk Mahkemesi

    SAYISI : 2021/192 E., 2021/664 K.

    Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

    Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

    Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

    1. DAVA

    Davacı; 15.01.2020 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi ile kiracı olan, davalının 14.02.2020 tarihli tahliye taahhüdü ile taşınmazı 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiğini, davalının 15.01.2021 tarihinde taşınmazı tahliye etmemesi üzerine aleyhine icra takibi başlattığını, davalının tahliye emrine itiraz ederek takibi durdurduğunu, itirazın haksız olduğunu ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

    1. CEVAP

    Davalı; tahliye taahhüdünü iki nüsha olarak kira sözleşmesi ile birlikte tarih koymadan imzaladığını, tarihin davacı tarafından daha sonra ve maddi gerçekliğe aykırı olarak taahhütnameye eklendiğini, tahliye taahhütnamesinin kanunun emredici kurallarına aykırı olarak düzenlendiğini, uzun süre ile kullanacağı gerekçesiyle kiraladığını ve yüksek miktarda masraf yaptığını, kira ilişkisinin devam ettiğini, yeni döneme ilişkin kira ve aidat ödemelerini yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

    III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında dava konusu taşınmazın kiralanması amacıyla 15.01.2020-15.01.2021 tarihleri arasını kapsar şekilde kira sözleşmesinin akdedildiği, davalının tahliye taahhütnamesi ile dava konusu taşınmazı 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettiği, davalının imzaya itirazının olmaması nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu, davalının tahliye tarihi ile kira sözleşmesinin aynı tarihli olduğu iddiasını yazılı delille ispatlayamadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile itirazın iptali ile takibin devamına, davalının kiralanandan, tahliyesine karar verilmiştir.

    1. İSTİNAF
    2. İstinaf Yoluna Başvuranlar

    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

    1. İstinaf Sebepleri

    Davalı vekili dilekçesinde; tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte imzalandığını ve kira sözleşmesinin eki gibi görüldüğü için taahhütnameye ayrıca tarih yazılmadığını, tahliye taahhütnamesinin kanunun emredici hükümlerine aykırı olarak düzenlendiğini, deliller toplanmadan ve tanıklar dinlenmeden karar verildiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

    1. Gerekçe ve Sonuç

    Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan, 15.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, çelik çatılı kapalı depo işyeri niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracı şirketin adi yazılı olarak 14.02.2020 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile kiracı olarak oturduğu yeri 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini kabul ve taahhüt ederek taahhütnameyi imzaladığı, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya veren şirket vekilinin 14.02.2020 düzenleme, 15.01.2021 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığını, kira sözleşmesinin süresinin sözleşmenin taraflarınca her zaman uzaltılıp kısaltılabileceğini, kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 Sayılı TBK’nın 39 uncu maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

    1. TEMYİZ
    2. Temyiz Yoluna Başvuranlar

    İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

    1. Temyiz Sebepleri

    Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

    1. Gerekçe
    1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

    Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.

    1. İlgili Hukuk

    1-6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352 nci maddesinin birinci fıkrasının ilgili bölümü şöyledir: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. “

    2-Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun, 28.05.2008 tarihli ve 2008/369 E., 2008/394 K. sayılı kararının ilgili bölümü şöyledir;

    “…Öncelikle belirtilmelidir ki, boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır. …“

    3-Yine 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200 üncü maddesi; “(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz. (2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir. “ şeklinde olup 6100 sayılı Kanun’un 201 inci maddesinde ise “Senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler ikibinbeşyüz Türk Lirasından az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz.” düzenlemesi bulunmaktadır.

    3.Değerlendirme

    Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiğinin, davalı tarafın savunmasını yazılı delille ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

    KARAR

    Açıklanan sebeplerle;

    Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

    Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

    Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

    21.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları

  • Yeni malikin açtığı ihtiyaçtan tahliye davasında, iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez. Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.

    Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

    Davacı vekili yargılama aşamasında sunduğu dilekçesinde, davacının halen başka bir taşınmazda kiracı olduğunu, dava konusu taşınmazın eşinin iş yerine daha yakın olduğunu bu nedenle davacının ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, davacının iddiasının samimi olmadığını mülkiyetin muvazaalı olarak devredildiğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece davacının iyiniyet kurallarına aykırı davranması ve muvazaalı devir sebebi ile davanın reddine karar verilmiştir.

    6098 Sayılı TBK.nun 350. madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

    Olayımıza gelince; davacının halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar tahliye davası açma hakkının elde edilebilmesi amacıyla satışın muvazaalı yapıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yeni malikin açtığı tahliye davasında iktisabın muvazaalı olduğu savunması bu dava içerisinde dinlenemez.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04/07/2001 gün ve 2001/6-577-575 sayılı kararı) Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

     

    KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13/10/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.